Cómo construir una casa desde cero. Resumen de partidas

Lo primero que tienes que saber es en qué fase quieres empezar

¿Quieres hacer tu propia casa desde un terreno vacío?

¿Vas a comprar una casa de un tercero que está en obra gris?

¿Vas a comprar una casa que requiere de una reforma integral?

¿Vas a comprar una casa que requiere de una reforma menor?

Yo personalmente, para un autopromotor no recomendaría la primera opción, a no ser que el dinero no sea un problema. A la hora de la verdad donde menos problemas da una obra es cuando encuentras una vivienda que necesite una reforma integral completa y hacerla renacer.

De todas formas, empecemos por lo difícil, la elección del terreno.

1.¿Cómo elegir el terreno?

Factores clave para elegir terreno:

• Normativa urbanística

• Ubicación y accesos

• Servicios disponibles (agua, luz, saneamiento)

Estudios imprescindibles:

• Estudio topográfico: define pendientes, cotas y geometría del terreno

• Estudio geotécnico: analiza el suelo y determina el tipo de cimentación

Tipos de terreno:

• Plano: más caro, pero más fácil y barato de construir

• Con ligera pendiente: requiere nivelación (más coste)

• Con desnivel: más barato, pero ejecución más compleja

Una mala elección aquí condiciona todo el proyecto.

2.Proyecto y profesionales

• Arquitecto: diseña la vivienda y redacta el proyecto

• Arquitecto técnico / aparejador: controla la ejecución

• Constructor: ejecuta la obra

Qué tiene incluye el proyecto:

• Diseño personalizado

• Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE)

• Memoria de calidades

• Presupuesto detallado con precio

• Presupuesto detallado sin precio (para presentar a constructoras)

3. Licencias y trámites obligatorios

Pasos básicos:

• Compra y escritura del terreno

• Presentación del proyecto en el ayuntamiento

• Licencia urbanística

• Licencia de obra

• Visado colegial

Al finalizar:

• Certificado final de obra

• Alta de suministros

4. Proceso de construcción paso a paso

1. Preparación del terreno

• Limpieza

• Nivelación

• Trazado

2. Cimentación (según proyecto)

• Losa de hormigón

• Zapatas

• Pilotaje (según terreno)

3. Estructura

• Hormigón armado

• Acero

• Madera estructural

4. Cerramientos y cubierta

• Fachadas (ladrillo, SATE, ventiladas)

• Tejado (plano o inclinado)

5. Instalaciones

• Electricidad

• Fontanería

• Climatización

6. Aislamiento e impermeabilización

Clave para eficiencia energética y evitar humedades.

7. Acabados

• Suelos

• Pintura

• Baños y cocina

• Carpintería interior y exterior

5. Materiales y decisiones clave

Estructura:

• Tradicional (ladrillo + hormigón)

• Prefabricada (más rápida)

Fachada:

• SATE (alta eficiencia)

• Ventilada (mayor inversión, mejor rendimiento)

• Tradicional (más económica)

Ventanas:

• Doble acristalamiento obligatorio

• PVC o aluminio con rotura de puente térmico

Aislamiento:

• Lana mineral

• XPS

• Poliestireno

Una mala elección aquí impacta directamente en consumo energético y confort.

¡Hablemos!

¿Tienes problemas con tu obra?